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Dicas e Conselhos

          Nesta secção são apresentadas algumas sugestões a ter em conta na hora de subscrever um crédito. Cada caso é um caso, por isso cabe ao leitor decidir se tal situação se pode aplicar ao seu caso ou não. Em qualquer das situações o mais importante é estar ciente de todas as possibilidades.


Arrendamento com Opção de Compra

          Por vezes, o potencial comprador pode estar reticente no seu investimento. Uma solução muito atractiva para quem vai comprar casa é o arrendamento com opção de compra. Este contrato é celebrado para um curto espaço de tempo, sendo o seu prazo normalmente válido até 24 meses. Neste caso, o valor das rendas pagas até à altura da compra, é deduzida no valor da compra da casa, segundo o acordado no contrato. Esta é normalmente a melhor opção para quem quer comprar casa uma vez que lhe permite ver mais de perto se de facto essa é a casa que procura.

          Muitas vezes uma casa pode ter inconvenientes que não se detectam facilmente, com simples visitas à mesma. Muitos factores só são identificados depois de se estar a morar na casa; podem ser problemas nas canalizações, problemas com os vizinhos/condóminos, meios de transporte que afinal não passam tão frequentemente quanto o desejado. Outra vantagem é que esta opção permite uma mudança mais rápida para a nova casa, uma vez que não é necessário estar à espera da aprovação do crédito.


Proximidade do Balcão de Atendimento

          Embora a distância ao balcão do banco a que se vai pedir o crédito não entre nas contas do custo total da casa, é um factor a ter em conta. O proponente, ao longo do processo de cedência de crédito, tem sempre que se deslocar diversas vezes ao balcão do banco em causa e é muito vantajoso que este seja facilmente acessível. Este poderá estar localizado perto da sua área de trabalho, contudo balcões pequenos em zonas com menos movimento, apresentam normalmente, melhor qualidade de serviço, onde a rapidez de atendimento assim como o serviço personalizado (dado pelo gerente de conta) podem dar um acompanhamento mais personalizado e de melhor qualidade.


Taxa Fixa ou Variável

          Uma das decisões a tomar aquando a escolha do empréstimo é o tipo de taxa a utilizar. Esta pode ser fixa, onde as prestações são sempre constantes, ou variável, onde o valor da prestação depende do valor da taxa indexante, a qual para a zona euro é a Euribor.

          Em geral, a taxa variável sai mais barata ao cliente e por isso mesmo é a mais utilizada. Optando por uma taxa variável, o valor das prestações pode ser alterada ao fim de cada 3, 6 ou 12 meses (euribor a 3, 6 e 12 meses). Normalmente a euribor a 3 meses é ligeiramente mais barata; é a taxa que faz poupar mais dinheiro o cliente. Uma vez, que o seu valor é revisto a cada 3 meses, o cliente tem de ter em consideração que ao fim de 3 meses a prestação da casa vai alterar-se, para mais ou para menos. Se não está disposto a sofrer tão frequentes alterações à sua prestação, pode optar pela euribor a 6 (ou a 12) meses, a qual é normalmente um pouco “mais cara”, mas permite ao cliente saber com rigor quanto vai pagar ao banco durante o período de 6 (ou 12) meses.

O tipo de taxa mais comum é a
taxa variável a 6 meses.

          Outra vantagem da taxa variável em relação à taxa fixa é que em caso de amortecimento antecipado do crédito, a taxa máxima que um banco pode aplicar sobre o montante amortecido é de 0.5% no caso de taxa variável e de 2% para a taxa fixa.


Subscrição de Empréstimo Padrão, com Carência ou com Valor Remanescente

          A forma mais comum de efectuar o pagamento do crédito é segundo o empréstimo padrão, isto é, as prestações a pagar têm sempre o mesmo valor (assumindo uma taxa de fixa ou uma taxa variável em que o valor da euribor é sempre o mesmo). Esta é também a opção em que o empréstimo sai mais barato cliente, ou seja, os juros cobrados são menores.
O pagamento segundo o reembolso padrão é a opção em que o empréstimo sai mais barato ao cliente - os juros a pagar são mais baixos.

          Outras opções são a subscrição de empréstimos com período de carência (em que durante alguns meses/anos pagam-se apenas os juros e o valor da divida permanece inalterado), ou com valor remanescente (em que parte do empréstimo é pago no fim deste).

          A utilização de um período de carência pode ser útil para quem está a iniciar a sua vida profissional e consequentemente tem um salário inicial mais baixo ou para quem sabe que vai ter custos acrescido nos primeiros meses/anos do crédito.

          A subscrição de um empréstimo com valor remanescente, pode ser vantajosa caso espere receber algum montante significativo daqui a uns anos mas não sabe exactamente quando (por exemplo, uma herança, a venda de um bem).

          Em ambos os casos são situações a evitar uma vez que têm custos acrescidos para o cliente. O adiar do pagamento do empréstimo contraído tem sempre como consequência um aumento dos juros cobrados pelo banco.

          Caso esteja a ponderar solicitar um empréstimo com período de carência ou valor remanescente, convém comparar o respectivo plano de pagamento com o do mesmo caso se opte por efectuar um regime de pagamentos padrão; analise o acréscimo de juros que isso irá trazer. Esta informação é disponibilizada na Ficha de Informação Normalizada.

          Se pretende, salvaguardar a possibilidade de vender o imóvel logo que apareça uma oportunidade favorável ou pelo menos antes to termo do contacto, o pagamento de prestações constantes sem período de carência nem valores remanescente é o mais indicado.


Créditos Acumulados

consolidação

          A sociedade portuguesa actual vive em constante dependência do crédito ao consumo. Uma forma de reduzir os juros a pagar pelos vários empréstimos que uma pessoa subscreve, é fazer uma consolidação de créditos. Isto é, juntar os vários empréstimos que tem pendentes num único. Isto pode ser feito em conjunto com o crédito à habitação. Esta possibilidade deve contudo ser tomada, quando já obteve e já está a pagar as prestações do empréstimo da casa. Caso esteja na situação de ir pedir um empréstimo para comprar casa, é recomendável que liquide todos os créditos que tem pendentes. Este é um factor que as entidades bancárias analisam; quanto maiores os créditos pendentes na altura do pedido do empréstimo, maior será a taxa de esforço do proponente e logo mais renitentes estarão os bancos em conceder o empréstimo.


Amortização do empréstimo

          Amortizar parte do capital em dívida permite reduzir o valor das prestações e dos juros, tornando o empréstimo mais barato. No entanto é preciso ter em atenção as comissões que alguns bancos impõem para esse efeito. Estas são definidas aquando a celebração do contracto e muitas vezes passam despercebidas no meio de todas a outras alíneas. Em geral, quase todos os bancos aplicam a taxa máxima de amortização antecipada; isto é, 0.5% do valor amortizado em caso de taxa variável ou 2% em caso de taxa fixa.

          Antes de de fazer uma amortização, convém ter a certeza de que não vai precisar desse dinheiro, uma vez que se tiver de fazer um novo crédito a curto prazo, este sair-lhe-à ainda mais caro.

          Uma alternativa ao amortecimento do capital em divida é por exemplo fazer uma conta poupança de curto prazo e usar esse mesmo montante para renegociar as condições do seu crédito.


Renegociação das Condições de Empréstimo

Renegociação

          A qualquer altura é possível renegociar as condições do contrato. Estas alterações podem por exemplo ser: aumentar (ou reduzir) o prazo deste, alterar a periodicidade da taxa indexada, solicitar que lhe seja reduzido o spread que o banco aplica, etc. Para tal é no entanto necessário que ambos, banco e cliente estejam de acordo em fazê-lo.

          Eis alguns factores que podem ajudar a que consiga renegociar o seu contracto em condições favoráveis:

  • A redução da sua taxa de esforço. Esta redução pode ser obtida por vários factores, tais como um aumento no ordenado ou fim do pagamento de outros créditos que tinha pendentes;
  • Alteração do regime de contracto de trabalho de um dos proponentes, nomeadamente, caso um destes tenha passado a estar no quadro de uma empresa;
  • redução do agradado familiar que está ao seu cuidado, por exemplo devido a um filho que passou a ser financeiramente independente;
  • Recepção de alguma poupança ou herança pontual, a qual pode permitir fazer um abatimento significativo no empréstimo.

          Antes de renegociar o seu contrato de crédito é a melhor altura para se informar se não haverá algum outro banco que lhe possa oferecer condições melhores e por ventura pode até compensar transferir o seu crédito para lá. Mesmo que conclua que não lhe compensa mudar de banco, “ameace fazê-lo”; esta é normalmente a melhor forma de conseguir condições melhores.

          Outro ponto a assinalar é que os bancos estão proibidos por lei de cobrarem taxas pela renegociação do contrato.


Condições especiais para jovens

          As condições são mais ou menos as mesmas para todos os clientes. Este slogan é normalmente apenas uma forma de publicidade; uma forma de atrair as pessoas a comprar casa mais cedo. Estas condições especiais, caracterizam-se por deixar para o fim do empréstimo o pagamento de uma parte deste, reduzindo assim o valor das mensalidades no início do pagamento, a troco de um aumento dos juros. Estas são condições muito pouco vantajosas para o proponente uma vez que o empréstimo lhe sai mais caro. Em geral, condições semelhantes podem ser obtidas por qualquer pessoa, ainda que menos jovem.


Seguros

Seguros

          Cada entidade bancária está associada a uma ou duas companhias de seguros, as quais muitas vezes são pertença do próprio banco. Isto faz com que o banco seja, por sistema, um dos melhores angariadores de clientes. Muitas vezes o potencial cliente está tão focado na obtenção de um crédito à habitação favorável que se esquece de analisar se os seguros que vai fazer são os que oferecem melhores condições. Como medida preventiva é sempre bom, identificar os seguros exigidos para o empréstimo e averiguar se não é melhor obtê-los em entidades diferentes das sugeridas pelo banco.


Cuidados a Ter

Cuidados

          Eis alguns conselhos que o podem salvaguardar de eventuais problemas não previstos.

          Faça uma análise da taxa de esforço e de quanto dinheiro terá disponível. Faça uma estimativa de que gastos vai ter para além das prestações da casa: água, luz, comida, transportes, outros bens que gostaria de adquirir num futuro próximo ( carro, viagens ). Averigúe também o impacto de possíveis subidas das taxas de juros (no caso de se subscrever uma taxa variável) – os bancos são obrigados a apresentar simulações de um cenário de subida dos juros no valor de um e dois pontos percentuais. Esta informação consta da FIN.

          Deixe uma certa folga, porque normalmente aparecem sempre certas despesas não contabilizadas: impostos municipais, renovações na casa, um electrodoméstico em fim de vida, entre outros. Considere também a possibilidade de acontecer algum acidente e estar por algum tempo doente ou sem trabalho e não obter os níveis de rendimentos normais.

          Analise com muita atenção todos os documentos do contrato que vai assinar. Traga-os para casa e leia-os alínea a alínea. Se encontrar algo que não sabe bem o significado, dirija-se ao balcão e peça todos os esclarecimentos.


Antes de assinar a proposta de crédito, traga todos os documentos para casa e analise-os com cuidado. Certifique-se que sabe o significado de cada alínea.

          Tenha em atenção que alguns bancos cobram comissões de análise mesmo que o empréstimo seja recusado. Essa informação deve ser apresentada na FIN aquando a simulação do empréstimo.